韩国租房续约,是大多数外国租客最没有参照的时刻。房东报出一个新租金,你既不知道这个涨幅正不正常,也不知道法律允许他涨多少。집토스整理了首尔的政府租赁申报,其中包含每份合同上记录的前一份合同条件,算出了截至2026年7月这十二个月里,续约实际要多付多少。
结论很简单:典型的续约每月多付3万韩元,而且法律对上限有明确规定。
续约实际要多付多少
在押金500万至1,000万韩元的小户型4,790份续约中,月租涨幅的中位数是3万韩元。将近六分之一完全没涨。
| 续约涨幅 | Officetel | Villa |
|---|---|---|
| 没有上涨 | 14.6% | 16.5% |
| 1万–3万韩元 | 48.1% | 60.3% |
| 4万–5万韩元 | 29.6% | 15.2% |
| 6万–10万韩元 | 5.4% | 6.2% |
| 超过10万韩元 | 2.3% | 1.8% |
两类房源都有约92%的续约涨幅在每月5万韩元以内。所以如果房东要你多付10万韩元,那是只发生在约2%租客身上的情况。答应之前,这一点值得先知道。
5%的上限,到底管什么
根据《住宅租赁保护法》,房东要求增额时,不得超过约定租金或押金的二十分之一,也就是5%。市、道可以在这个范围内把上限定得更低,但不能更高。同一条还规定,签约或上一次增额之后的一年内不得再要求增额。
有两个细节很重要。上限是对租金和押金合计而言的,所以房东不能一边把月租压在限内、一边大幅提高押金。另外,这部法律适用于住宅租赁,包括只有一部分用于居住的建筑 — 所以你住的Officetel虽然在法律上属于业务设施,同样受保护。
按合计口径看,申报数据中续约涨幅的中位数是3.9%,明显在上限之内。有17%超过了5%,但这不等于违法:上限是在租客行使法定续约请求权时生效的,双方重新协商签订的新合同属于另一种情况。
续约请求权,以及数据显示的情况
你可以要求房东续约一次。法律赋予租客续约请求权,房东没有法定的九种理由之一就不能拒绝;续约后的租期为两年,条件不变,租金和押金只能在5%的范围内调整。
申报记录里会标注这项权利是否被使用。这个对比值得一看。
| 续约 | 件数 | 超过5% | 涨幅中位数 |
|---|---|---|---|
| 记录了使用续约请求权 | 1,063 | 9.7% | 4.0% |
| 未记录 | 3,727 | 19.1% | 3.9% |
两组的中位数几乎一样,差别在尾部:记录了续约请求权的合同,超过上限的比例大约只有一半。这个差距在Officetel(9.4%对18.6%)和Villa(10.9%对21.5%)中分别出现。
不过要谨慎理解。字段为空只说明申报书上没有记录,并不代表租客没有行使过。而且这是相关性,不是因果关系的证明 — 打算大幅涨价的房东,本来就更可能一开始就引导租客不走法定续约。数据能支持的是一个比较克制的说法,但它依然有用:记录了这项权利的合同,留在上限之内的比例更高。
什么时候必须开口
时间点是最容易出问题的地方,因为窗口比大多数租客以为的关得早。
- 房东须在租期结束前6个月到2个月之间通知拒绝续约。错过这个窗口,合同视为以相同条件续约两年。
- 租客须在结束前2个月之前通知。什么都不说,同样适用上述自动续约。
- 法定续约请求权也在同一窗口内行使,限一次。
建议在手机上设一个入住后第七个月的提醒。用短信或邮件把这件事写下来,比任何口头约定都管用 — 还有哪些内容应该落在书面上,见我们的韩国租赁合同解读指南。
房东什么情况下可以拒绝
九种拒绝理由都很具体。租客实际会遇到的主要有:欠租达到两期租金、未经同意转租、故意或重大过失损坏房屋、拆除或重建,以及房东本人或其直系亲属要实际居住。
最后一条有一个很少被提到的后果。如果房东以自住为由拒绝续约,之后却没有正当理由把房子租给了第三方,法律规定房东要赔偿租客的损失,计算方式的起点是三个月的租金。你不需要背下公式,只需要知道它存在,并且把拒绝的理由留成书面记录。
关于续约,简短回答
Q:续约时租金会涨多少?
按申报数据,涨幅中位数是每月3万韩元,约92%的续约在5万韩元以内,六分之一完全没涨。远高于这个区间的要求属于少见情况,不是常态。
Q:房东可以拒绝续约吗?
只有符合法律规定的九种理由之一才可以,例如欠租两期、擅自转租、重建,或房东本人及直系亲属要入住。否则租客行使续约请求权,可以要求续约两年,限一次。
Q:5%的上限适用于我的Officetel吗?
这部法律适用于住宅租赁,包括只有一部分用于居住的建筑,所以你居住的Officetel在适用范围内。在依据它主张权利之前,请让中介确认你这份合同的具体写法。
月租数据:韩国国土交通部首尔地区租赁申报,2025年8月至2026年7月;统计范围为专用面积28㎡以下、押金500万以上至1,000万韩元以下的月租合同,并限于申报中记录了前一份合同押金与租金的部分,已剔除重复申报。涨幅按”押金＋月租×100″计算。法律部分依据《住宅租赁保护法》第2条、第6条、第6条之3与第7条。本文为一般性信息,不构成针对具体合同的法律意见。
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