在庆熙大学或韩国外国语大学(外大)附近找房,大家最先问的就是回基月租大概多少。但只看”离学校多近”几乎说明不了价格。집토스整理了政府公布的东大门区租赁申报,把截至2026年7月这十二个月里,大家实际付了多少钱一项项拉了出来。
有两点值得先说。东大门区有九个洞的申报量足够单独比较,所以找房可以精确到街区,而不是笼统地看一个区。而且其中最便宜的几个洞,恰好就贴着校门,不是离得远的那些。
回基月租:各洞行情一览
下面的中位数针对专用面积28㎡以下的单间(원룸),押金在500万至1,000万韩元之间。每个数字是该洞已申报合同的中位值,不是某一套房的报价。
| 洞 | 月租中位数 | 申报件数 |
|---|---|---|
| 龙头洞 | 84万韩元 | 312 |
| 徽庆洞(外大·回基站) | 82万韩元 | 337 |
| 典农洞(首尔市立大) | 77万韩元 | 223 |
| 新设洞 | 75万韩元 | 118 |
| 踏十里洞 | 65.5万韩元 | 284 |
| 回基洞(庆熙大) | 65万韩元 | 44 |
| 长安洞 | 65万韩元 | 141 |
| 里门洞(外大) | 65万韩元 | 113 |
| 祭基洞 | 62万韩元 | 67 |
同一个区之内,最高和最低相差22万韩元一个月。庆熙大正门所在的回基洞排在偏低的位置,外大门口的里门洞也是。在这一带,住得离校门近并不像梨大、延世那边那样要多付钱。
有一个洞是特意没放进表里的。清凉里洞的中位数是105万韩元,但它九成以上的申报都来自车站旁的同一个新建楼盘,所以这个数字描述的是一栋楼,不是一个街区。如果中介带你看那里的房源,请把它当成独立的市场来判断。
外大两侧:徽庆洞还是里门洞
外大的学生最后基本都在里门洞和徽庆洞之间做选择——两个洞分别在学校两侧,步行几分钟就能走到。申报数据显示,两边每月差17万韩元,而面积是反过来的。
| 洞 | 月租中位数 | 面积中位数 | 每㎡ |
|---|---|---|---|
| 徽庆洞 | 82万韩元 | 16.7㎡ | 5.02万韩元 |
| 典农洞 | 77万韩元 | 18.4㎡ | 4.37万韩元 |
| 里门洞 | 65万韩元 | 17.6㎡ | 3.60万韩元 |
| 长安洞 | 65万韩元 | 21.7㎡ | 3.05万韩元 |
| 回基洞 | 65万韩元 | 20.5㎡ | 3.03万韩元 |
徽庆洞是全区每平方米最贵的,回基洞最便宜,两者差了约四成。原因主要在房源构成,而不是地段:徽庆洞的小户型市场以较新的Officetel为主,中位面积16.7㎡,是东大门区最小的。里门洞在校园另一侧,走几分钟就到,面积略大一点,月租却少17万韩元。
所以看到外大附近的房源觉得贵,先问清楚它属于哪个洞,再决定要不要放弃这一带。这一个问题比房源网站上大部分筛选条件都管用。这一带住起来是什么感觉,可以看我们的外大·庆熙大租房指南,数字之外的部分都在那里。
这一带涨得比首尔平均快
用每年相同的8月至次年7月区间对比,可以去掉季节波动,看出方向。
| 截至7月的十二个月 | 东大门区中位数 | 首尔中位数 |
|---|---|---|
| 2023年 | 65万韩元 | 65万韩元 |
| 2024年 | 67万韩元 | 67万韩元 |
| 2025年 | 73万韩元 | 70万韩元 |
| 2026年 | 75万韩元 | 70万韩元 |
三年前东大门区的中位数和首尔完全一样,现在已经在首尔之上。按房型拆开看,差距的来源很清楚:这里的Officetel中位数从68万涨到80万,约18%,同期首尔整体约12%;Villa从55万到60万,约9%,和首尔整体的幅度一样。
这一点很实用。这个区Officetel那一侧在和首尔其他地方拉开距离,Villa那一侧没有。如果预算已经吃紧,Villa的房源是这一带还保持原来价位的部分。
Officetel还是Villa,以及它们各自在哪里
Villa(빌라)是低层多户住宅,通常楼龄较老、没有电梯。Officetel(오피스텔)则是有电梯、内置家电和门禁管理的楼盘,更多差别见我们的Officetel与单间对比。
申报数据还告诉我们:这两类房源在区内分布并不均匀。踏十里洞在这个押金区间的小户型申报几乎全是Officetel,中位数65.5万韩元,对一栋有管理的楼来说相当便宜。祭基洞正好相反,以Villa为主,中位数60万韩元。徽庆洞两类都够多,可以直接比:Officetel 85万,Villa 65.5万,同一个洞里差了近20万。
回基洞属于要当面问、而不是看表的那种。它两类房源的申报数量差不多,但各自都不足以单独给出可靠的中位数,所以上面的65万是两类合在一起的结果。
这些数字回答了什么
Q:离庆熙大或外大远一点会不会更便宜?
在这一带不一定。庆熙大门口的回基洞和外大门口的里门洞都排在全区偏低的位置,而夹在中间的徽庆洞反而是最贵的之一。房型和面积对价格的解释力,比到学校的步行距离更大。
Q:同样的钱,哪个洞面积最大?
按这批申报数据是长安洞和回基洞。两者中位数都是65万韩元,面积约21㎡;而徽庆洞要82万韩元,中位面积只有16.7㎡。如果你缺的是面积,这两个洞可以先看。
Q:为什么表里没有清凉里?
因为它九成以上的小户型申报来自车站附近一个新建楼盘。用这样的数据算出来的中位数,说明的是一栋楼而不是一个街区,所以我们宁可不放,也不想给出会误导人的数字。
数据来源:韩国国土交通部东大门区租赁申报,2025年8月至2026年7月;四年对比使用每年相同的8月至次年7月区间。统计范围为专用面积28㎡以下、押金500万以上至1,000万韩元以下的Officetel与Villa月租合同,已剔除重复申报。申报少于30件、或单一楼盘占比超过40%的洞不予采用。
用집토스在庆熙大·外大一带找房
知道了回基月租的实际水平,剩下的就是把范围收窄。如果你已经有押金数额和入住时间,通过我们的咨询表单告诉我们,顾问可以一次按洞和房型筛选。想看更大的图景,可以参考我们的首尔小押金月租行情;新楼比旧楼贵多少解释了徽庆洞数字背后的楼龄溢价;西侧大学圈的同类分析见新村·弘大月租行情。
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